Proceso de restitución de bien inmueble arrendado: un laberinto sin salida para los arrendatarios

En el marco de la afectación económica generada por la pandemia, controversias entre arrendadores y arrendatarios por el pago del canon están a la orden del día. Aunque se han tomado medidas para aliviar estas tensiones, el ordenamiento procesal favorece al arrendador cuando este toma la decisión de iniciar el trámite judicial para solicitar la restitución del bien.

Cuando el arrendador invoca como causal de restitución del bien inmueble arrendado la falta de pago del canon, el arrendatario demandado, para siquiera ser escuchado en el proceso debe:  1) consignar a órdenes del juzgado la suma señalada en la demanda, 2) aportar  facturas provenientes del arrendador  correspondientes a los últimos tres periodos o, 3) aportar facturas realizadas a través del procedimiento  de pago por consignación, que corresponde básicamente a un trámite bancario. De no satisfacer ninguna de estas tres exigencias, el legislador impide que el juez escuche los argumentos expuestos por el demandado, y este debe proceder, salvo casos precisos, a dictar sentencia ordenando la restitución del bien a favor del arrendador.

Esta carga, impuesta por el legislador, es exagerada, vulnera el derecho de defensa y de acceso a la administración de justicia. Afecta a aquel arrendatario que,  aunque afirma estar al día, no tiene ni  las facturas correspondientes  ni los recursos suficientes para permitirse consignar a órdenes del juzgado. Impide además plantear otros argumentos de defensa sin primero cumplir esas cargas.

Esta norma no es nueva (Ley 1564 del 2012, art 384-4), pero  la pandemia  ha hecho más evidente su desproporción. Hay que reconocer que se han tomado medidas para evitar la terminación masiva de contratos de arrendamiento,  como las incluidas en el Decreto Legislativo 579 del 2020. Resalto la suspensión de acciones de desalojo, disposiciones especiales sobre el reajuste del canon y prohibición de cobrar intereses de mora o cláusula penal. No obstante, estas medidas de alivio fueron temporales y aplicables solo al período comprendido entre el 15 de abril y 30 de junio del presente año. Los adversos efectos económicos de la pandemia, sin duda, van más allá.

No se trata aquí de desconocer el derecho del arrendador al pago del canon, ni de aceptar  la pandemia, o las medidas restrictivas de la circulación que se han tomado como consecuencia de la misma, como  justificante en todos los casos de  mora del arrendatario. Lo que se pretende es garantizar la posibilidad de controvertir las pretensiones del arrendador sin prerrequisitos de naturaleza económica que alejen al demandado de la administración de justicia.

Actualmente se tramita demanda de inconstitucionalidad  respecto de los apartes de la norma objeto de esta columna. Entretanto la Corte Constitucional toma una decisión,   no debe olvidarse la posibilidad de los jueces de abstenerse de aplicar la norma por vía de excepción de inconstitucionalidad .